Herengracht 86

In de oude vesting, met prachtig uitzicht over de rivier de Vecht én op de Grote kerk, ligt aan de Herengracht deze ruime eengezinswoning (147 m² gebruiksoppervlak).

Voor de vesting beschikt de woning over een opvallend diepe tuin met veel groen en is deze voorzien van een groot, privé gelegen terras met uitzicht op de Grote kerk.

De woning heeft o.a. een woonkamer met fantastisch uitzicht over de Vecht, een tuingerichte woonkeuken met luxe keuken -plaatsing juli 2026-, vier slaapkamers, twee badkamers, een multifunctionele kamer in het souterrain en een inpandige garage. De open indeling en goede lichtinval geeft de woning een aangename en ongedwongen sfeer. Dankzij de vrije zichtlijnen aan beide zijden voelt het huis heerlijk ruim en open aan.

De afgelopen jaren is de woning verduurzaamd. Zo zijn er onder andere een warmtepomp, zonnepanelen en kunststof kozijnen met HR++ glas geplaatst. Hierdoor beschikt de woning over een energielabel A++.

De woning verkeert zowel intern als extern in een zeer verzorgde staat.

De woning ligt in het oude vestingstadje met zijn historische straatjes, winkeltjes, jachthavens, restaurants, cafés met terrassen rond de sluis en natuurlijk het Muiderslot. Voor gezinnen ligt deze woning aantrekkelijk met een basisschool om de hoek en veel speelmogelijkheden in de buurt.

Met de auto bent u met 10 minuten in Amsterdam, terwijl het NS-station van Weesp zich op 3 kilometer afstand bevindt. Muiden heeft daarnaast ook een P+R Busstation op 1,5 kilometer van de woning met snelle verbindingen.

Maak snel een afspraak om deze prachtig gelegen stadswoning te bezichtigen!

**English version, see below**

INDELING:

Entree met gemoderniseerd toilet, hal met toegang tot de inpandige garage/berging met elektrische kanteldeur, wasmachine-/drogeraansluiting, bergruimte en de warmtepomp.

Ruime, multifunctionele kamer in souterrain met gietvloer, vloerverwarming en natuurlijk daglicht. Deze kamer is o.a. geschikt als slaap-/werk-/hobby-/speelkamer.

Ruime, tuingerichte woonkeuken met gietvloer en vloerverwarming waar een grote eettafel met gemak past. **Juli 2026 wordt de nieuwe, luxe keuken geplaatst, zie ook bijgevoegde verkoopbevestiging** De nieuwe keuken een composiet blad, inductiekookplaat met afzuiging, oven, vaatwasmachine, koel-/vrieskast en Quooker kraan.

Aan de voorkant van de woning ligt de gezellige woonkamer met het fantastische uitzicht over de Vecht welke is voorzien van een houtkachel en een zonnig balkon (noordwest). Op dit balkon kunt u heerlijk genieten van de zon en een drankje aan het einde van de dag. Ook zijn hier prachtige zonsondergangen te bewonderen.

Op de twee slaapetages zijn vier slaapkamers, een kleedkamer en de twee badkamers gesitueerd. De kleedkamer en aangrenzende slaapkamer zijn eenvoudig weer samen te voegen tot een grote slaapkamer. Beide etages zijn voorzien van visgraat PVC vloeren.

OVERIGE:

- Bouwjaar 1974, souterrain omstreeks 1978
- Perceeloppervlakte 141 m², eigen grond
- All-electric warmtepomp Weheat Sparrow P60, januari 2026 geïnstalleerd (lucht – water en ‘fluisterstil’)
- Het souterrain en de eetkamer zijn voorzien van vloerverwarming
- Warm water via de 200 liter boiler van de warmtepomp in de garage
- Twee airco’s (bovenste twee slaapkamers), 2023
- In 2022 zijn 9x 410 Wp zonnepanelen geïnstalleerd
- In 2019 grotendeels voorzien van kunststof kozijnen (de verdiepingen)
- Voorzien van dakisolatie, gevelisolatie en HR++ glas, A++ (2026 opgesteld)
- Woningscheidende muren in spouw gebouwd plus een geïsoleerde voorzetwand richting nummer 87
- Moderne groepenkast met 11 groepen, 1 kookgroep en 4 aardlekschakelaars
- Elektrische laadpaal (2019)
- Recent zinkwerk (2018)
- Geheel voorzien van glad stucwerk
- Nieuwe eiken traptredes
- In de nieuwe keuken worden de recente oven, vaatwasmachine en Quooker hergebruikt
- Nadat de nieuwe keuken is geplaatst, kan de woning worden losgekoppeld van de gasaansluiting
- Diverse vaste kasten en diverse bergruimtes
- Slechts enkele woningen hebben een balkon aan de Vechtzijde
- Terras achterzijde in 2019 gerealiseerd en voorzien van heipalen en hardhout
- Elektrisch zonnescherm
- Achtertuin grotendeels in 2025 aangelegd
- Gelegen binnen het beschermde stadsgezicht van Muiden
- Parkeerplaats op eigen grond aanwezig. Twee parkeervergunningen zijn via de gemeente mogelijk, alsmede bezoekersvergunningen
- Oplevering in overleg
- Bekijk ook de woningvideo en 360-graden-foto's, de uitgebreide brochure is direct te downloaden via nienaber.nl en funda.nl

GEBRUIKSOPPERVLAKTEN:

- Wonen: 136 m²
- Overige inpandige ruimte: 11 m² (inpandige berging c.q. garage)
- Gebouwgebonden buitenruimte: 19 m² (terras achterzijde + balkon voorzijde)
- Externe Bergruimte: n.v.t.

Dit object is met de grootste zorgvuldigheid ingemeten, volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen (NEN 2580). De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

Alle verstrekte gegevens zijn met zorg samengesteld en ons inziens uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

In geval van verschil in interpretatie, prevaleert de Nederlandse tekst boven de Engelse tekst.

----

Located on Herengracht in the historic fortress district, with stunning views of the Vecht River and the Grote Kerk, this spacious single-family home (147 m² of living space) is situated on Herengracht.

In front of the fortress, the home features a remarkably deep garden with plenty of greenery and a large, private terrace overlooking the Grote Kerk.

The home features, among other things, a living room with a fantastic view of the Vecht, a garden-facing kitchen with a luxury kitchen (to be installed in July 2026), four bedrooms, two bathrooms, a multifunctional room in the basement, and an indoor garage. The open floor plan and abundant natural light give the home a pleasant and relaxed atmosphere. Thanks to the unobstructed views on both sides, the house feels wonderfully spacious and open.

In recent years, the home has been upgraded to be more sustainable. Among other things, a heat pump, solar panels, and vinyl window frames with HR++ glass have been installed. As a result, the home has an A++ energy rating.

The home is in excellent condition, both inside and out.

The home is located in the old fortified town with its historic streets, shops, marinas, restaurants, cafes with terraces around the lock, and of course the Muiderslot Castle. This home is ideal for families, with an elementary school just around the corner and plenty of play areas nearby.

Amsterdam is just a 10-minute drive away, and the Weesp train station is 3 kilometers away. Muiden also has a Park & Ride bus station 1.5 kilometers from the property, offering fast connections.

Schedule a viewing of this beautifully located townhouse today!

LAYOUT:

Entrance with a modernized restroom, hallway leading to the indoor garage/storage room with an electric overhead door, washing machine/dryer connections, storage space, and the heat pump.

Spacious, multifunctional room in the basement with a poured concrete floor, radiant floor heating, and natural daylight. This room is suitable for use as a bedroom, home office, hobby room, or playroom, among other things.

Spacious, garden-facing kitchen with a poured concrete floor and underfloor heating, easily accommodating a large dining table. **The new, luxury kitchen will be installed in July 2026; see also the attached sales confirmation** The new kitchen features a composite countertop, induction cooktop with range hood, oven, dishwasher, fridge/freezer, and Quooker faucet.

At the front of the home is the cozy living room with a fantastic view of the Vecht River, featuring a wood-burning stove and a sunny balcony (northwest). On this balcony, you can enjoy the sun and a drink at the end of the day. You can also admire beautiful sunsets here.

The two upper floors feature four bedrooms, a dressing room, and two bathrooms. The dressing room and adjacent bedroom can easily be combined to form one large bedroom. Both floors are fitted with herringbone PVC flooring.


OTHER:

- Built in 1974, basement added around 1978
- Lot area 141 m², freehold
- All-electric Weheat Sparrow P60 heat pump, installed in January 2026 (air-to-water and “whisper-quiet”)
- The basement and dining room are equipped with underfloor heating
- Hot water supplied by the 200-liter boiler connected to the heat pump in the garage
- Two air conditioners (upper two bedrooms), 2023
- In 2022, 9x 410 Wp solar panels were installed
- Most windows on the upper floors were replaced with PVC frames in 2019
- Equipped with roof insulation, exterior wall insulation, and HR++ glass, A++ (installed in 2026)
- Partition walls between units are cavity walls with an insulated false wall facing number 87
- Modern circuit breaker panel with 11 circuits, 1 cooking circuit, and 4 ground fault circuit interrupters
- Electric charging station (2019)
- Recent zinc work (2018)
- Entirely finished with smooth stucco
- New oak stair treads
- The recent oven, dishwasher, and Quooker will be reused in the new kitchen
- Once the new kitchen is installed, the home can be disconnected from the gas line
- Various built-in cabinets and storage spaces
- Only a few homes have a balcony on the Vecht side
- Rear terrace completed in 2019 with pilings and hardwood decking
- Electric awning
- Backyard largely landscaped in 2025
- Located within the protected townscape of Muiden
- On-site parking available. Two parking permits can be obtained through the municipality, as well as visitor permits
- Closing date to be agreed upon
- Be sure to check out the property video and 360-degree photos; the detailed brochure is available for immediate download at nienaber.nl and funda.nl

FLOOR AREAS:

- Living area: 136 m²
- Other indoor space: 11 m² (indoor storage room or garage)
- Building-related outdoor space: 19 m² (rear terrace + front balcony)
- External storage space: N/A

This property has been measured with the utmost care, in accordance with the Measurement Instructions for Usable Floor Area of Dwellings (NEN 2580). The Measurement Instruction is intended to provide a more uniform method of measurement for indicating the usable area. The Measurement Instruction does not completely rule out differences in measurement results, due to factors such as differences in interpretation, rounding, or limitations in performing the measurement.

All information provided has been compiled with care and, in our opinion, comes from reliable sources. However, we cannot accept any liability for its accuracy. All information provided by us is entirely non-binding, and no rights may be derived from it.

In the event of a difference in interpretation, the Dutch text shall prevail over the English text.